裂變·事件

    恒大一邊瘋狂甩盤一邊瘋狂擴張

    “誠尋地產(chǎn)開發(fā)項目！”

    昨日，恒大地產(chǎn)在《成都商報》等成都主流媒體顯要版面刊登廣告：“恒大地產(chǎn)集團(tuán)現(xiàn)在成都誠尋地產(chǎn)合作、項目轉(zhuǎn)讓等相關(guān)信息，敬請垂詢！”恒大地產(chǎn)負(fù)責(zé)該事項的人士稱，此次合作為恒大地產(chǎn)“按照集團(tuán)發(fā)展的統(tǒng)一目標(biāo)”，實質(zhì)是和達(dá)成合作意向的中小開發(fā)商互惠互利。

    瞄準(zhǔn)中小開發(fā)商

    同樣在成都的主流媒體，恒大“成本價發(fā)售”的整版廣告已連登數(shù)日，而距離其特價開盤的29日，僅僅只有4天時間。在這個節(jié)骨眼上，恒大地產(chǎn)是要熊市擴張，還是虛張聲勢？一邊瘋狂甩盤，一邊瘋狂抄底，恒大想做什么？各地開發(fā)商絞盡腦汁開源節(jié)流的時候，恒大此舉背后的行業(yè)變革是什么？

    昨日，恒大地產(chǎn)負(fù)責(zé)人黃先生明確表示：“僅今天一天，前來咨詢意欲合作的電話就有好幾十個。目前，我們暫不考慮聯(lián)合開發(fā)，只考慮完全的土地轉(zhuǎn)讓，而且最好是成都市區(qū)內(nèi)的�！�

    隨后，記者又致電恒大地產(chǎn)成都公司，一負(fù)責(zé)人說：“如果有合適的優(yōu)質(zhì)項目，交易定價將主要依據(jù)標(biāo)的項目的評估值，同時也會考慮標(biāo)的公司的管理團(tuán)隊及員工素質(zhì)�！�

    顯然，按照恒大地產(chǎn)的說法，就是要對中小開發(fā)商“開刀”。

    擴張為集團(tuán)統(tǒng)一目標(biāo)

    在目前全國大中城市土地流拍頻頻出現(xiàn)、開發(fā)商資金壓力加大、傳言恒大地產(chǎn)上市受阻、公司資金鏈斷裂的敏感時期，恒大地產(chǎn)此番繼續(xù)擴充土地是否正在上演最后的瘋狂？

    負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)合作的負(fù)責(zé)人向記者表示謹(jǐn)慎的樂觀，此次合作是“按照集團(tuán)發(fā)展的統(tǒng)一目標(biāo)，實質(zhì)也是和達(dá)成合作意向的中小開發(fā)商互惠互利�！焙愦蟮禺a(chǎn)這個備受關(guān)注的全國最大的“大地主”葫蘆里到底賣的是什么藥？對此，成都公司該負(fù)責(zé)人解釋：“目前,恒大地產(chǎn)回籠了幾十億元的資金，同時，私募基金的進(jìn)入也極大地緩解了此前的資金壓力，廣大投資者及購房者完全沒有必要質(zhì)疑�！�

    對此，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士不以為然，“恒大地產(chǎn)在成都降價力度確實相當(dāng)大，但是具體回籠了多少現(xiàn)金，還不好說�！�

    或為虛張聲勢

    今年4月份，中國證監(jiān)會有關(guān)人士的一個公開表態(tài)：“中國證監(jiān)會對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)�！睙o疑，證監(jiān)會的表態(tài)，對恒大集團(tuán)似乎有點針鋒相對的意思。難道真如所言，私募基金在短短十幾天里就迅速到位了？

    對此，成都公司負(fù)責(zé)人有些閃爍其詞：“大家都在一邊降價一邊買地，這是個擴充土地儲備的好時機，包括萬科也這樣做了，沒有什么具體原因。

   ”

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)之前的報道，截至去年9月30日,恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約148億港元,負(fù)債達(dá)140億港元,資產(chǎn)負(fù)債率接近95%；到今年6月，恒大增資擴股6億美元后，負(fù)債率降到65％左右的行業(yè)平均水平，但也明顯高于萬科的37％。

    從這個意義上看，恒大地產(chǎn)的瘋狂擴張無疑有巨大風(fēng)險，要么是許家印頭腦發(fā)熱，欲效仿萬科畢其功于一役，要么就是虛張聲勢，以排解購房者對其未來資金鏈產(chǎn)生的憂慮。

    裂變·土地

    轉(zhuǎn)讓土地成風(fēng)大佬瘋狂抄底

    抄底中小開發(fā)商

    第三季度在深圳產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓的房地產(chǎn)項目就多達(dá)20余個。有知情人士稱，更多的開發(fā)商委托中介公司進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

    日前，記者獲悉，華潤置地再次獲得華潤集團(tuán)的支持，以92.12億港元收購華潤集團(tuán)旗下包括北京、武漢、重慶及大連等地的地產(chǎn)項目，由此，華潤置地將獲得約415萬平方米建筑面積的土地儲備；富力地產(chǎn)落實了16家酒店并擴張200萬平方米商業(yè)地產(chǎn)。

    9月13日,重慶渝開發(fā)股份有限公司發(fā)布公告,與重慶萬科、重慶中核宜華置業(yè)有限公司簽訂協(xié)議,決定對重慶渝開發(fā)珊瑚置業(yè)有限公司進(jìn)行增資擴股。

    國泰君安首席分析師張宇認(rèn)為，當(dāng)下深受融資困局的開發(fā)商忍痛割地或轉(zhuǎn)讓待售項目的案例將不在少數(shù)。

    土地獲取方式多樣化

    中國指數(shù)研究院土地研究中心的負(fù)責(zé)人向記者表示，對于一些知名開發(fā)商來說，中小企業(yè)的生存困境是其加速土地集中的大好切入點，其自身的資本困境并不能停止資本運作的腳步。對于市場來說，招牌掛不再是企業(yè)獲得土地的唯一方法。

    一個典型的例子是，5月20日萬科再次以較低的代價成功收購易理園景臺項目，再次上演2007年春成功收購深圳富春東方旗下優(yōu)質(zhì)現(xiàn)樓的一幕。但仔細(xì)研究不難發(fā)現(xiàn)，兩者前后所處的市場大環(huán)境已迥然不同。前者是熊市下開發(fā)商之間關(guān)乎生存的博弈，后者僅僅是牛市中利潤的正常轉(zhuǎn)手。

    青睞二、三線城市

    中國人民大學(xué)土地管理系副教授張躍松向記者表示，確實有很多開發(fā)商，尤其是資本相對雄厚的大型上市地產(chǎn)公司，選擇在風(fēng)險小、條件便利、市場相對適中的城市拿地，比如恒大地產(chǎn)在成都意欲尋找儲備土地；碧桂園新增土地儲備遍布廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內(nèi)蒙古等多個省、市、自治區(qū)；今年萬科對重慶珊瑚海公司的整體收購，目的就是其手中的低價土地。

    但對多數(shù)中小開發(fā)商而言，形勢卻十分艱難。在張躍松看來，“70/90”政策，意味著要到基礎(chǔ)配套缺乏的郊區(qū)去建中小戶型，中小開發(fā)商將面臨很大的市場風(fēng)險和資金壓力。本來這些開發(fā)商資金實力并不強，土地儲備不足甚至是零，現(xiàn)在又擔(dān)心政策風(fēng)險，把握不住市場走向，對于土地，又處在想拿不敢拿的窘迫境地，“這將是個嚴(yán)酷的打擊”。

    裂變·弱者

    全員放假、賣車庫中小開發(fā)商開源節(jié)流

    近日，記者獲悉，在大開發(fā)商靠降價搶市場，靠收購擴張土地儲備的同時，部分中小開發(fā)商絞盡腦汁“開源節(jié)流”。

   全員放假無具體期限

    本月初，柳斌（化名）已被公司宣布得到一個無薪無具體期限的假期。這是自去年年底樓市危機以來，他所在的公司采取得減少成本的最新措施之一。

    柳斌是河北省石家莊市一家地產(chǎn)公司的前期項目經(jīng)理，負(fù)責(zé)公司的土地儲備，因為出色的工作成績，董事長發(fā)給他的過年費以“十萬元”計。

    9月23日，該公司總經(jīng)理龐國建告訴記者，為了節(jié)省成本，幾乎所有員工都放無薪假了，“這比直接減薪的效果要明顯得多�！饼媷�建說：“現(xiàn)在公司把能停工的項目都停掉，也沒有什么備戰(zhàn)金九銀十的說法，免得產(chǎn)生不必要的成本支出。尤其是幾個薪水拿得高的業(yè)務(wù)經(jīng)理，都被宣布放假了，沒有一點底薪�！�

    隨著地產(chǎn)“寒冬”的臨近，地產(chǎn)商正想辦法“活過去，熬過苦難時期”。用SOHO中國董事長潘石屹的話來講，就是全國的地產(chǎn)商要學(xué)做“豬堅強”。

    “白送”車位求現(xiàn)金

    昨日，記者在成都的一位朋友收到了所住樓盤開發(fā)商的一則通知：購車位返現(xiàn)金，車位當(dāng)“白送”。該通知稱，在2007年交房的該樓盤近期將把出租的車位全部出售，價格在9.8萬元~17萬元，開發(fā)商承諾，業(yè)主購買車位后，開發(fā)商在20年內(nèi)每年向業(yè)主返還車位價款3％的現(xiàn)金，此外購買滿5年后，業(yè)主可以無理由要求出賣人按合同價款回購。

    “肯定是開發(fā)商缺現(xiàn)金了，所以才急著給這么多優(yōu)惠，相當(dāng)于白送車位�！痹摌I(yè)主稱，這一行為本身已經(jīng)反映了開發(fā)商對現(xiàn)金的需求。

    本地業(yè)內(nèi)人士反映，最近一段時間，不少開發(fā)商都開始出售已經(jīng)交房樓盤的車位�！伴_發(fā)其它項目缺錢，急需現(xiàn)金就只有打車位的主意了�！�

    裂變·救市

    地方政府焦急：無地產(chǎn)不增長

    “地方政府怎么也沒想到經(jīng)濟(jì)下滑得如此利害�！币晃坏禺a(chǎn)商對記者表示，“房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整不可避免，地方政府的救市行為，無力扭轉(zhuǎn)大的趨勢�！�

    土地出讓金銳減

    截至今年4月底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年10月以來，全國范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量不過40幅。而5月以來的5個月時間，全國各城市的土地流拍數(shù)量呈激增態(tài)勢。目前，20個大中城市已有超過120幅土地流拍、流標(biāo)或未成交。據(jù)國土資源部下屬全國地價監(jiān)測中心統(tǒng)計，今年上半年，全國流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的10％左右。

    隨著土地的流拍，絕大多數(shù)地方政府的土地財政收入也開始劇減。公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州土地出讓金僅相當(dāng)于去年的1/4；上海的土地出讓金約為57億元，去年則為608億元；重慶各類土地出讓金總計約為82億元，2007年約為370億元。僅以此數(shù)據(jù)估算，地方政府2008年在土地出讓方面的收入將減少50%左右。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心一份研究資料顯示，土地出讓金約占地方財政收入的60%。據(jù)重慶市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，重慶市2007年土地出讓金約達(dá)370億元，政府財政收入為788.6億元，土地出讓金約占47%。

    救市效果甚微

    為了挽救下滑的土地出讓收入，各地方政府開始想辦法提振樓市，促成交易量的回升，但收效不大。

    廈門和福州調(diào)整土地出讓條件，分別下調(diào)規(guī)劃了90平方米以下戶型的比重。此外，沈陽、長沙及武漢等地則以放松公積金貸款買房標(biāo)準(zhǔn)的形式“救市”。9月4日，西安市政府出臺政策，對購房者進(jìn)行0.5%~1.5%的補貼。不過此后兩星期，西安樓市成交量仍無明顯回升。

    “救市報告”撰者言：第四季度將成為政府重要觀察期

    否認(rèn)“救市報告”

    1-8月深圳新建商品房銷售面積為225.7萬平方米，同比減少51.29%；其中，住宅銷售面積206.87萬平方米，同比減少50.52%。據(jù)此，王鋒等提出建議：“適時適當(dāng)采取一些短期的調(diào)控措施，如稅收減免、利率調(diào)節(jié)、實施靈活的土地政策等措施�！�

    但在昨日，王鋒明確否認(rèn)“救市報告”的提法，“我從沒說過‘救市’，也不主張‘救市’，‘救市’這個說法在我國根本不成立，大家不要歪曲我們撰寫報告的本意。”對此，王鋒提醒市民，“不要受房地產(chǎn)市場上流行的‘救市’說法所左右�！�

    開發(fā)商自省

    深圳中航地產(chǎn)負(fù)責(zé)人態(tài)度樂觀：“短期內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)難逃此輪經(jīng)濟(jì)衰退之影響，行業(yè)也不是短期內(nèi)就能復(fù)蘇的�！倍�深圳另一家央企控股公司老總則顯得相當(dāng)理性，“救房地產(chǎn)行業(yè)的不是政府、不是銀行，是市場本身�！蓖蹁h也認(rèn)為，如果市場這只“看不見的手”失靈了，就是政府調(diào)控要出面的時候。但樓市的發(fā)展應(yīng)該遵循市場規(guī)律，政府不應(yīng)過多干預(yù)。

    針對潘石屹等國內(nèi)知名企業(yè)老總近日連續(xù)發(fā)表的“救市”言論，王鋒認(rèn)為，開發(fā)商更應(yīng)該多做的是“爭前途，而不是謀后路”，不要把目光放在簡單的放松還是收緊銀根問題上。

    房地產(chǎn)市場調(diào)整期并不悲觀

    王鋒認(rèn)為，雖然全球整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退跡象，但只要中國在政策、市場、操作層面回歸理性，中國房地產(chǎn)市場在未來一定能夠穩(wěn)定增長。但由于各地、各區(qū)域樓市發(fā)展程度和具體情況不一樣，內(nèi)地二、三線城市受影響低，上海樓市調(diào)整期剛剛開始，廣州、深圳等珠三角地區(qū)則顯得影響較深。

    從宏觀基本面看，近期深圳樓市難以出現(xiàn)大幅反轉(zhuǎn)。未來的第四季度又是深圳傳統(tǒng)的樓市交易高峰期，這三個月樓市的表現(xiàn)非常重要，由此看來，第四季度是政府的數(shù)據(jù)觀察期。

    王鋒說，“撰寫報告只是因為擔(dān)心深圳樓市對整個中國樓市帶來危機。”

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